深化基础设施不动产投资信托试点

中国网地产  2022/03/28

投资可以拉动有效需求，还能增加供给，拉动就业，稳定合理预期。基础设施投资历来是应对经济下行压力的重要选择。增加基础设施公募REITs供给，激活存量，创设增量，是稳定基础设施建设投资的改革创新之举。

中国证监会官网近日发布消息称，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。

REITs是不动产投资信托的英文简写。在发达经济体，公募REITs市场是一个庞大的投资市场，能提供长期稳定的收益预期，加上税收优惠，发达公募REITs市场是机构和个人投资者的重要选择。经过多年的城镇化建设和基础设施投资，我国各地基建领域已经积累了相当可观的资产。这些资产不仅承载改善民生、提高福祉的公共产品功能，相当部分资产还具备稳定的收益预期。将此类优质资产证券化，既可以提升底层资产的流动性，盘活存量沉没资金，还能为民众增加投资选择。

我国首批基础设施公募REITs于2021年6月在沪深交易所上市，目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好。良好的试点经验和起步，为深入推进公募REITs市场发展奠定了基础。为此，证监会和有关部委正研究制定基础设施REITs扩募规则，并推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。扩募是已有REITs产品的份额增发，有利于相应主体整合资产，优化投资，促进关联资产并购，更好形成收益预期；保障性租赁住房REITs项目试点，则是落实中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的新举措，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，既缓解地方公共资金压力，又为分散民间资金创造投资机会，助力房地产行业平稳健康发展。

在当前国际形势更趋严峻复杂和不确定的情况下，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，稳投资是缓解三重压力的重要手段。投资可以拉动有效需求，还能增加供给，拉动就业，稳定合理预期。基础设施投资历来是应对经济下行压力的重要选择，但要看到不少地方财政收支处于紧平衡状态。此时，深化投融资体制改革，吸引分散的、规模可观的社会资金投资稳定可期的基础设施优质资产，是一个重要的可行之选。增加基础设施公募REITs供给，激活存量，创设增量，正是稳定基础设施建设投资的改革创新之举。

推进公募REITs深入发展，还需注意以下几点。一是目前上市交易的公募基础设施REITs产品周期较长，且采取封闭式运作模式，这源于基础设施投资周期长，也有利于二级市场价值发现。设计开放式、可交易的公募REITs产品，将更好激发和满足市场需求。二是公募REITs产品有侧重抵押贷款的，有侧重收费权益的，有侧重股权分红的，还有侧重关联资产规模效益或宣传效应的，相应的权益公示及配套制度以及上位的信托法、基金法，应予以完备。三是由于基础设施和保障性租赁住房的公共属性，相应的企业所得税、印花税、佣金优惠减免和交易机制，应有所创新。四是为进行风险防控，公募REITs资金应限制某些无限责任或带杠杆的风险主体。五是底层资产经营治理结构需科学规范，信息披露需及时有效。当然，当前重点发展的是公共基础设施以及保障性租赁住房公募REITs产品，不包含商品房以及商业地产等调控项目。