太原楼市户型更新换代慢 主流户型大同小异 选择有限

山西晚报  2019/05/24

购房者买房，除了配套、用材、景观等因素，户型是诸多环节中最重要因素之一，户型的大小、是否方正通透、有几个房间等，关乎业主居住舒适度。虽然太原市房地产市场经历了快速发展期，但户型产品并未能及时跟随市场发展做出调整，在产品迭代、升级、创新层面仍然停留在上一个发展阶段。但是从个性化市场需求来看，业主对更加丰富多样的产品需求极为迫切。为什么太原市户型更新换代慢？太原未来产品的变革趋势是怎样的？对此，山西晚报记者进行了调查采访——

市场现状　在售房源热推户型集中

对于普通购房者来说，拿到户型图后会先看形状，优选方方正正、通透的户型，因为方正的户型整体利用率高，没有太多过道拐角的面积浪费，也不存在采光死角。

山西晚报记者走访省城楼盘时发现，市面上在售的新房项目中，各类户型设计水平较为稳定，奇形怪状的户型基本绝迹，如“刀把形”“锯齿形”等没有。据一位置业顾问介绍，不规则的户型设计容易造成面积上的浪费，使用率极低，过道和拐角的面积浪费太大，导致家具不好摆放，加大了设计和装修难度，还影响居住舒适度。开发商在初期户型设计时，尽量都会避免这些户型。

太原楼市经过十余年的发展，房企的户型设计基本达到稳定水平。纵观太原楼市产品，开发企业近年来不断追求创新，从早期的满足基本需求的70/90，到现在的平层、跃层、LOFT，户型升级换代的背后折射出的是太原人对于人居环境和品质生活的追求。

近日，山西晚报记者走访省城各个大型楼盘后发现，虽然户型设计稳定且逐步升级，但却有着明显的特点：首先是面积段过于集中，在售的房源中，80平方米至140平方米的户型占比连续六年在70%到75%；其次是户型设计迭代更新慢，多为产品复制，同质化严重。

朗润智业分析道，整体来说，太原市相比其他同级城市，面积段过于集中，由于在很长一段时间内，太原市购房者基本是刚需和刚改类群体，所以对两居、三居的需求量一直占主流。产品迭代更新缓慢，则主要是由于开发商在产品设计层面投入少，重视程度不高，一旦有新的产品出现，市场更多为复制，致使目前市场产品同质化严重。

发展现状　户型更新换代慢抄袭多

为什么会出现上述现象呢？朗润智业机构相关负责人表示，主要还是城市条件所限。太原作为省会城市，与西安、郑州、合肥、武汉等中部省会城市相比，无论是人均GDP水平、城镇居民可支配收入、城市影响力以及对外来人口吸附力都有差距，城市能级较低，房地产发展水平也相对落后。

以楼市为例，太原楼市发展起步较晚，从2007年才开始有了全国性房企进驻，有了规模和体量较大的品牌楼盘，在此期间经历了很长一段不规范的市场发展期，而本土房企的开发实力欠缺。品牌房企入驻太原后，客户仍以解决居住需求的刚性购房者为主，品牌房企把精装房、园林景观、教育配套等理念带入太原。

在近10年时间里，客户对房企的认可停留在品牌红利阶段，对楼市产品的认知力不足，需求单一是导致产品迭代缓慢的原因之一。

另外，土地及建设条件所限，也是影响产品单一的原因。近几年，太原城中村改造如火如荼，城改释放土地是太原主力供应土地。山西晚报记者发现，今年省城城中村地块的土地容积率有走高趋势。由于改造模式特殊，需要安置回迁居民、配合市政规划、满足绿化、建筑密度等条件，这部分建筑的容积率不断提高，3.5、4.0，甚至是到了4.2以上，基于规划条件严苛，同时要确保开发利润实现，产品设计创新难度较大。

此外，像太原这样的北方城市，建筑规划还要考虑日照、楼间距等因素，在一定程度上限制了产品的设计。

业内人士表示，不论是品牌房企还是本土房企之间，“业内抄袭户型”的做法层出不穷。对于热卖户型，不仅小型开发商照搬照抄，甚至国内知名开发商也出现仿照、抄袭的情况，品牌楼盘的经典户型样板间雷同。

新规出台　促使户型设计呈精致化

与楼市发达的一线城市相比，省城的楼市产品类型单一。但这一现状即将被打破，朗润智业表示，引起产品变革的动因已然出现。住建部发文《城市居住区规划设计标准》出台，容积率下调已成必然趋势。

上述机构分析认为，目前国内招商引资力度加大，产业结构将不断优化升级，新兴产业链上下游企业将逐渐进入太原，提升城市影响力的同时也将吸附较多的产业人口进入。楼市红利消退，单价不断上涨，套内总价提升而居民杠杆降低，购房门槛提高的矛盾日益凸显。在这样的背景下，未来太原户型将会呈现明显变化。

就目前市场上在售房源看，小三居最受追捧，却不断精致化。“主卧、双卫、家政间、全明、南北通透……这种兼顾多面的户型将越来越多。开发商会通过户型的设计来吸引消费者，房价越来越高，对于想一步到位的购房者，户型的优化设计可以将换房周期拉长，130平方米至140平方米的全生命周期户型应运而生。”朗润智业分析，“此外，160平方米以下产品也将被不断升级，客户细分更多样化，针对细分客户的特殊户型出现，例如南向多面宽采光设计等。”

业内人士表示，在行业调控、不断规范、理性的大背景下，楼市红利消退，容积率下调，城市产业升级，购房者对居住消费升级也将进行重新审视。在房价上涨的大环境下，住宅设计越来越追求精微化，空间格局复合性、多样化，将满足各类需求的供应。