龙城楼市“小阳春”！稳地价 稳房价 稳预期是目标

山西日报  2019/04/15

近日，国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，太原新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨12.6%。此前，国家统计局发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示：太原新房价格环比上涨1%，同比上涨11.7%。这是不是意味着，伴随春日的暖阳，省城楼市迎来回暖？房地产调控政策坚持“房住不炒”，房价为什么还会上涨？消费者对其又有着怎样的预期？4月初，记者深入市场进行了采访。

房价略涨 局部楼市出现“小阳春”

对于许多购房者尤其是刚需户来说，楼市冷暖、房价涨跌一直牵动着他们的心。在过去的一年中，在“房住不炒”政策的调控下，房地产市场走向了稳定健康的状态。但进入3月后，太原楼市市场营销活动持续增多，供应量稳步上升，项目活跃度逐渐回归。

据山西朗润智业提供的2019年第13周开盘加推情况显示，红星天铂二期，成交均价为13100元/平方米（精装）；富力金禧城二期14400元/平方米（精装），华润悦府公寓13800元/平方米（精装）。随后，记者从部分售楼中心提供的均价获悉，目前交易的楼盘项目中，万科紫郡每平方米为17000元起、保利东郡16400元起、万科城市之光14500元起、保利西湖林语14000元起、泰禾金尊府15500元起……

同样，山西朗润智业数据显示：2019年第12周，太原普通住宅市场供应面积9.89万平方米，环比上涨8%，成交面积11.36万平方米，环比上涨16%；市场均价13700元/平方米；市场主力贡献项目为保利东郡、红星天铂等。其中，小店区成交排名第一，成交金额占比34%，主力贡献项目为保利东郡、融创中心；晋源区排名第二，成交金额占比22%，主力贡献项目为恒大青运城、保利西湖林语。

面对这样的数据清单，是否意味着普涨的时代又要来了？

对此，有业内人士认为，每年春节过后，属于全年楼市中的非标准月。一般来讲，春节期间通常是房地产销售淡季，项目在年底业绩冲刺后，推售节奏放缓，但三四月份则是各大楼盘加推冲击的时期。

中国社会科学院财经战略研究院3月28日发布《中国住房市场发展月度分析报告(201903)》指出，2019年初局部楼市的“小阳春”，具有较大的政策试探性成分。房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”，以营造楼市整体向好的氛围。但应当看到，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。

从数据来看，太原楼市商品住宅去化的整体比例在下降，量价趋势有钝化或者减缓。太原楼市数据表上的“小阳春”，是个别楼盘带动市场出现的一个小活跃，并不能代表太原楼市普遍现象。

回归理性 量跌价稳是常态

有人说，人生大事都与房子有关，所以买房成了很多人的梦想。但是，在过去的一年中，各大城市在政策的调控下都走向了稳定健康的状态，房地产市场也开始在降温中回归理性，消费者也保持观望态度。

采访中，记者了解到，对于眼下在太原买房这事儿，除了刚需房，多数人在观望。市民刘超认为，在过去这一年多时间里，严厉的楼市调控逐步改变了市场对未来房价的预期，在买涨不买跌的心态作用下，买房意愿普遍下滑。从另一方面讲，尽管商品房销售似乎持续回暖，远超市场和心理预期，但是出手买房依旧是一个风险较大的计划。此时，项目品质显得尤为重要。

市场回归理性，为什么太原的房价却持续攀升？

山西省房地产商会秘书长田铁秋认为，一是太原的房价基数低，太原的房价在中部6省会城市的排名垫底。太原房价不是上涨快，而是基数本身就低，有上升空间。二是城中村拆迁带来房价上涨的机遇；三是太原地铁、公路开建，城区范围的不断扩容，未来发展潜力无限；四是品牌开发商的集中入驻，带来新的住房理念和建设水平，带动太原房价上涨。五是不断攀升的地价。前3月，太原土地市场成交活跃度持续上升，先后有多个地块成交，这都为未来的市场埋下伏笔。

省统计局数据也显示：1-2月份，山西房地产开发投资快速增长。山西省固定资产投资中，房地产开发投资增长27.9%，占全省投资比重的29.7%，同比上升4.1个百分点。太原市房地产开发投资33.97亿元，占全市投资比重的56.9%，比上年同期提高3.1个百分点。

田铁秋分析，太原楼市现在已经进入了规律性的轮回，下一步房价还将会稳步上涨。虽然增速已经放缓，但还是会出现一定的小高潮。但从数据来看，2018年，太原市商品房市场的开盘项目转化率维持在65%左右，而今年1月到3月，整体转化率维持在50%。转化率的下降，说明整体市场的成交率在往下走，市场呈现出阶段性缓步下行态势。

因城施策 未来走势更趋稳

松绑、降税、利率、“一城一策”……新春过后，种种迹象让不少市民开始质疑：难道楼市限令开始松动？太原楼市会迎来新一波涨幅？

然而，尽管一季度收紧性政策数量已大为减少，但住建部副部长倪虹在公开场合回应楼市调控是否松动的问题时，仍明确表示坚持楼市调控不动摇，保持政策连续性。

某品牌房企售楼处工作人员告诉记者，眼下的市场一个月卖30套房子，已经算是比较好的业绩。而去年同期一个月走70多套房子不在话下。此外，市场观望情绪浓厚，去化周期延长。同时，市场上同类产品多，竞争激烈。

多个品牌项目负责人也表示，随着土地市场降温，开发商拿地意愿开始下滑，去年出现了不少底价成交和流拍现象。但城镇化离不了房地产的推动，今年下半年，太原楼市各项目将扎堆推出80平方米到100平方米的首置首改产品，各品牌会进入红海竞争，所有的量基本都积压在下半年。届时，太原楼市将迎来一波补仓高峰期。

山西省房地产协会秘书长关生唐认为，“稳”将是今年楼市调控的重点。稳地价、稳房价、稳预期是具体目标，“一城一策”则是具体调控路径。这代表着房价会在稳定的区间，不会大跌，也不会大涨。

因此，对于2019年太原楼市走势，他认为，这一年，买房人越来越理性，房价预期也将越来越稳。未来将仍然坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，也就是说房价不会大幅波动，对于投机客来说，再进入楼市炒房的风险很大。房价趋于稳定已经成为一种很明确的趋势。

面对楼市出现的回暖现象，地方政府一定要头脑清醒，掌握好政策尺度，切不能让房价随之回暖。在经济需要房地产发挥稳定作用的情况下，如果市场持续低迷，显然是不合适的，也是需要防止的。而最好的就是不让房价继续回到快速上涨的轨道。对房价来说，最佳的选择就是稳定或缓慢小幅下跌，既能够满足购房者需求，也不影响楼市的整体稳定，不对经济稳定构成不利影响。

房地产企业则应当结合购房者需求及政策改善产品设计，把握好企业发展节奏及拿地节奏。同时，注意提高差异化竞争优势，提升项目品质，为2019年房地产市场发展蓄力。