做商铺必须要替顾客考虑的问题，十一条！

  2018/04/23

　　商铺是销售的必修课，但是真正搞定商铺的销售都是全能精英！

　　但如何在商铺选择上就处于有利地位呢？

　　商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等。我帮助大家整理了这篇“做商铺必须要替顾客考虑的问题，十一条！“，希望对你有帮助。

　　在购买商铺前，应该注意以下几个问题：

　　1、房屋权属情况

　　应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。

　　2、相邻权问题

　　应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。

　　3、贷款风险

　　商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。

　　4、对开发商、销售商审核

　　审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，查清是否有抵押行为，以免将来无法办理产证。

　　签订商铺买卖合同应注意：

　　5、房屋用途

　　在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。

　　6、公用分摊面积

　　选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。

　　同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。

　　7、包租承诺

　　许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。

　　另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。

　　8、物业管理

　　许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。

　　因此，在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。

　　9、注意商铺的交房条件

　　商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。

　　在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。

　　其它小贴示：

　　10、费用

　　无论是购买或者转让商铺，在交易过程中都要缴纳一定的费用，这些费用具体包括：

　　登记费：申请人（买卖任何一方）缴纳；

　　合同印花税：买卖双方各按房价的0.05%缴纳；

　　交易手续费：按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳；

　　契税：按房价的3%，买方缴纳；

　　营业税及附加：买卖差额的5.55%，卖方缴纳；

　　土地增值税：买卖差额扣除相关费用后的30%-60%（按差额比率不同累进计算）；

　　个人所得税：净收入（买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后）的20%。

　　11、空置率

　　投资商铺需要比较专业的眼光，投资的风险也比较大，其中主要的有空置率风险以及租户流失风险等。

　　由于商铺持有成本高昂，除商业水电外，供暖和物业费用通常是普通住宅的数倍。如果空置，业主将蒙受较大经济损失。

　　因此，在购买商铺前，业主计算投资回报率时应该考虑到空置期问题，不应以每年12个月计算预期投资回报。

　　总之，空置期短、后期维护成本相对较低，租金增长稳定是优质的商铺物业最主要特征哦。