听说房价要降？告诉你，绝对不可能！

  2018/04/03

　　当有人说，房价不是你说降就能降的时候，希望大家不要急于反驳，先看完接下来为大家公布的一项最新研究：房价由哪些部分组成？

　　01

　　土地成本

　　土地资源不可再生，越来越少，自然也就越来越贵。每次土拍，开发商竞争之激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多钱也不在乎。

　　土地是房地产企业建设过程中的第一个必备元素，拿地的成本最终必将要算入房价中。研究显示，开发商的拿地成本约占房价的30%—40%，这笔钱用来购买土地的使用权，缴纳土地出让金。

　　02

　　建筑成本

　　拿到地就要开始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等，整体算下来，又占房价的30%—40%。有的楼盘如果是精装修的话，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45%左右。

　　03

　　税费成本

　　开发商从拿地到建筑施工，到销售，这个过程也要不断地缴纳相关税费。主要包括营业税、契税、土地增值税，所得税、印花税等各种税费，加起来大约占房价的12%-15%。由于各个城市的税费标准可能不同，收费起点也会略有不同，所以此数据是保守估计。

　　04

　　销售管理成本

　　销售管理成本主要包括销售人员工资，项目管理服务成本，广告宣传费用等，该部分费用约占10%—15%。

　　如果一个项目的操盘能力特别强，楼盘建设销售周期短的话，成本也会相应减少，如果操盘能力太差，拖个三五年，八九年，那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗。这对开发商是非常不利的，同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

　　05

　　开发商利润

　　除去以上的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10%—15%。所以开发商在定房价的时候，根据以上各部分的份额和支出，一个大概的房价就会被制定出了，房价再低，也不能低于自己支出的成本，必须将本金收回来才是定价的底线。

　　如果想要降房价的话，这五项中，唯一能改变的就是开发商的利润喽。但是，请牢记，企业，是以盈利为最终目的的。

　　最后再来谈谈目前的政策，限购，限售，首付提高，利率提升，这些是针对买卖双方，还有各个地方上一些，其他的供需政策，例如土地供应，新建商品房审批，以及金融政策。

　　限购限售都是一把双刃剑，一方面限购会提高购买门槛，从这个角度上房价不会快速下跌，而且会随着想进入的人更多，有资格买房的人更多，会触动更多的，房源价格上的保值等等。

　　限购实际上是保护了房价，预防房价因为泡沫太大而进行严重的反弹，避免房价太高，与收入水平与房子价值背道而驰，最后影响城市的发展。其实最终的目的就是为了抑制炒房。

　　所以说房价在未来不会有太大的降价可能性，因为不具备降价的条件。