年底置业提高警惕：低价抵账房　购买仍有风险

山西晚报   2018/01/03

临近年底，读者们经常会遇到有低价房入市，以低于市场的价格买房，有这种好事?这种房子为什么低价?购买是否有风险?

便宜的价格虽然很诱人，但却存在很大风险。本期楼市周刊，记者将深入探访这些低价房源，提醒消费者，年底“捡漏”低价房，谨防风险。

抵账房年尾入市

近日，不少读者反映：“最近微信朋友圈里经常会见别人转发一些低价房源，看起来价格很诱人，这种房子可以买吗?”

为求证房源是否可靠，记者通过本报读者提供的信息，加上了一名昵称为“二宝”的太原本地人的微信，他的朋友圈内确实转发有很多低价房源。其中一则房源信息吸引了很多人的注意：“文兴苑，迎泽西大街与文兴路交叉口，开发商售价8500元/平方米，现有10套工程顶账房，107-117平方米，7500元/平方米，现房，一次性付款”。

当记者咨询该小区是否为城中村改造房，是否有五证时，该人士回复：“这是前北屯村的城中村改造，政府牵头引资把土地从集体土地变更为国有土地，成为现在的商品房。五证需要一个证一个证地办，土地证已经摘牌，可以在国土局查到，之后再办其他证件。”

然而，记者从太原市房管局获悉，上述项目没有预售证，普通市民购买极易出现纠纷，不仅不能贷款，交房时间、办证时间都有极大的不确定性。

价格低风险高

一分价钱一分货，在市场经济规律下，便宜房源也必有弊端。业内人士表示，开发商抵给施工方的房子，有可能是期房，或者是没有通过竣工验收的房子。其次，用来抵账的商品房，一般都是楼层、朝向、户型或其他外部条件欠佳的房源，所以总价会比正常销售房源低。

此外，这类从“低价渠道”购买的房子风险颇多。例如抵账房因开发商未能及时偿付施工方费用，由双方协议或按照法律规定将已建成的商品房抵作所欠债务。虽属商品房性质，但由于是抵账房源，因此出卖人手中只有抵账凭证，这样就形成了开发商、抵账房屋出卖人、抵账房屋买受人间的三角关系。

在这种情况下，由于开发商的以房抵账行为已结束，因此，个别开发商出于不同的原因不愿意配合房屋出卖人同房屋买受人办理相关的商品房产权手续，从而使得抵账房的买受人处于与开发商不能直接对话，与卖房人虽能对话但解决不了房屋产权问题的两难之中。

其次，一房二主是最难以避免的风险。很多低价房源都称其来源是工程抵账，但抵账过程是普通购房者无法了解的，从开发商到施工方、再到购房者，普通购房者会认为：房子没问题，施工方才会同意抵账再出售。但是业内人士表示，房子是否有问题，施工方并不会考证。如果发生一房二卖，就会出现抵账房业主和商品房业主争一套房子的局面，到时候开发商和施工方都会表示不知情，而抵账房业主就会很被动。即使最后退了房款，购房者的损失也较为严重。

再次，低价房源还有可能是开发商和施工方产生债务纠纷的原因，事后如果债权、债务未解决，这些房子有可能产生很大纠纷。

避免风险这样做

买房子要谨慎，尤其是抵账房、低价房。如果要购买，必须查询房屋备案登记情况、查阅抵账合同，并了解该楼盘手续是否齐全。

首先查看开发商是否五证齐全。“五证齐全”是办理房产证的关键。所谓五证，包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。

其次，购房者应了解所购买的这套房的权利状态，如果这套房子已经通过房产抵押登记抵押给了施工方，那么需要等这套房处于净产状态才能付款。购房者与出售人之间签订的买卖合同，与第三方无关，不需要看出售人和抵账方的抵账协议，这个和购房者无关，将来有纠纷也不能作为购房者的有力证据。

购房者与售房人签订购房合同或者由开发商、抵账房债权人、购房者签订三方购房合同。无论是签订三方还是两方的购房合同，都应明确出卖人是开发商，开发商应当承担普通商品房买卖合同的相应义务。这样，既可以在办理更名过户时减少相应的费用，同时也有利于保护购房者的权利。

此外，购房者还需要认真评估所购房源，去房管局签合同，通过第三方监管协议，再办理过户手续。资金通过第三方监管账户监管。如果房产已被抵押，注意签房产买卖合同的时候，要看看里面是不是有陷阱。投资有风险，购买抵账现房最好能够及时办证。