松榆里地块即将出让 北京高端楼盘朝阳独占鳌头

  2025/11/16

今年，北京房地产人士最深感受之一肯定是，朝阳区优质地块供应明显增多了。

11月25日，朝阳区松榆里地块将挂牌出让。该地块总占地面积2.89万平方米，建筑控制规模8.08万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），起始楼面价5.26万元/平方米。

从地理位置看，该地块位于东南三环黄金区位，在国贸、双井商圈5公里范围内，距地铁14号线北工大西门站仅约200米，周边配套齐全，生活氛围浓郁，具有打造高端改善产品的潜力。

今年以来，朝阳区已经出让了三间房、黄杉木店、呼家楼南里、太阳宫4宗改善性商品房地块，与2024年全年成交3宗地块相比，增加明显。中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，这是因为朝阳区是北京市城中村改造重点区之一，近年来城市更新提速，释放了大量土地。

地段优越

11月6日，我们在松榆里地块现场看到，松榆里本体地块及武圣东里22户房屋已由朝阳城发集团于近期完成拆除。

地块两公里外，有燕莎奥特莱斯、北京朝阳合生汇、芳圆里ID MALL等商业资源；医疗资源则有北京广仁中西医结合医院、北京垂杨柳医院；生态方面有松榆里公园。

地块也存在一定的开发限制，挨着文化用地有一处110千伏的高压线塔，地块北侧自东向西有一条10千伏的电线，何时迁走或入地尚不确定。

在城市设计和建筑设计上，除了与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合之外，拍卖文件在出入口、公共空间等方面有更为细致的要求，例如：住宅地块东侧边界中央须分别设置地上、地下小区人行出入口，其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于6 米；在鼓励设置下沉庭院，下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。

合硕机构首席分析师郭毅表示，关注松榆里地块的房企会很多，因为地块具备打造大户型产品的可能性。可能包含初级改善面积段，比如100平方米起步，这种产品将会有大量地缘性改善客群支撑，如果做更大面积，如140平方米以上，总价在2000 万元上下的产品，则会吸引国贸CBD、双井一线的部分地缘性高端改善客群。拿地企业将结合自己对地块规划的理解，以及对周边客群的摸底情况，做出适合项目流速和利润追求的产品。

招商蛇口已为松榆里地块做好了工程招标准备，或将参与该地块竞拍。

据北京市公共资源交易平台披露，近期该平台新增2项招标计划，均指向北京朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块（以下简称“松榆里地块”），招标范围为施工图纸范围内的地基与基础、主体结构等建设施工工作及其监理，招标人北京招泰房地产开发有限公司，该公司实际控制方为招商蛇口。

领跑高端市场

朝阳区大量供地背后，是强劲的改善置业需求。

松榆里地块地处朝阳区东南部传统主城区，朝阳区的早期开发建设都集中在这一区域，有非常多的老牌居住区。多年来，区域内缺少新房供应，老旧的二手房已进入亟待更新的状态，所以地缘性改善需求丰富。

从区域整体看，这类需求并非个案。

自2024年以来，朝阳区共成交7宗涉宅用地，涉及酒仙桥板块、十八里店板块、管庄板块、朝青板块和CBD板块。值得注意的是，除十八里店板块外，其余4个板块均为朝阳区二手房交易的主力板块。

新地供应后，沉淀许久的大批置换人群进入市场，成为购房人。加之CBD外溢高管、金融从业者等高净值人群也为各高端项目完成一定去化，支撑朝阳高端改善盘从点状分布转向全域联动。

市场表现也印证了这一点。朝阳区酒仙桥双子北京宸园、中海萬吉玖序，以高端产品线在酒仙桥板块确立12万+的价格体系。根据克而瑞数据，今年上半年北京楼盘销售金额TOP5榜单中，北京宸园、中海萬吉玖序以51.05亿元、41.58亿元位列榜单第4、5，仅次于海淀3盘。

去年10月开盘的北京宸园目前已基本售罄，今年5月开盘的中海萬吉玖序截至11月8日，住宅网签198套，成交均价约11.5万元/平方米，去化率约54%。

黄杉木店双子璞樾、紫京宸园均于今年10月开盘。金茂越秀璞樾一位销售经理透露，项目周围有52个社区，包括天鹅湾，星河湾等约有三四万人，其中许多业主置换需求迫切。

未来还有溢价率39%的太阳宫地块、呼家楼强改善地块将入市，加上即将出让的松榆里地块、拟供地清单中的永安里地块，有业内人士预判，2025年朝阳高端市场份额或将占全市30%～40%。