冯俊：认清旧模式弊端 抓住政策窗口期向新发展模式平稳过渡

中国网地产  2023/01/09

2022年注定成为中国房地产发展历史中不同寻常的一年，调整的幅度之深，调整时间之长前所未有。

时隔 20年，房地产是国民经济的支柱产业得到重申，中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之中，并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。

2023年1月3日-6日，由中国互联网新闻中心·中国网·地产主办第十四届地产中国论坛暨中国房地产红榜在北京举办，中国房地产业协会会长冯俊发表主题演讲，解读房地产发展过程中的本质问题并就新模式发展方向提出建设性意见。

于变局中开新局 房地产的积极变化

房价不断上涨和销售畅通是维持过去20年来房企不断加杠杆、扩张规模的大前提。然而从2021年下半年开始，这两个前提开始土崩瓦解，大量房企随之开始出险。

冯俊认为，房企流动性风险叠加需求不足造成房地产市场出现比较长时期的低迷，甚至已经波及到房地产上下游相关企业，影响面积很大，这已经不仅是房地产健康发展的问题，实际上是经济健康平稳发展的问题，是一个金融稳定的问题。

值得关注的是，2022年房地产行业也出现了一些积极变化。

“我们逐渐从房地产行业的发展情况总结认识到制度环境需要改善的地方，和发展模式出了什么问题。”冯俊表示。

这次的行业巨震并没有波及到所有房地产企业，没出问题的企业普遍有杠杆适度、规模适度和供需匹配度强三个特点。

房地产依然是中流砥柱

2022年12月15日至16日召开的中央经济工作会议，再次肯定房地产是“国民经济的支柱产业”地位。

衡量一个产业是否重要看其三个重要的指标：一是在经济总量之中的比重，二是就业的比重，三是跟相关产业的发展关联度。

数据显示，房地产占到经济总量的7%左右，就业大概占到5%。从2022年房地产低迷引起的上游施工企业和供应链相关企业生产规模极度缩小，下游家装市场门可罗雀的现象中可以看出，房地产对整个产业链影响非常大，也从反面证明，房地产市场一旦出现低迷，就会造成整个系统性问题。

在冯俊看来，无论重提与否，房地产的重要性都不言而喻。中央经济工作会议重提房地产是支柱产业，也肯定了房地产对经济增长的影响力，但我国人均城镇住房面积已经达到了40平方米，供需矛盾随之发生了很大变化，即原来住房短缺的情况已经成为过去，所以今后房地产发展对经济的发展贡献度也不会像之前那样大。但市场需求仍然很大，房地产总体规模从原来的15万亿下降到12-13万亿的时候，可以基本保持稳定。

“中央经济工作会议提到了一个重要说法，即着力扩大国内需求，增加消费能力，改善消费条件，其中就讲到了支持住房改善，新能源汽车，养老服务的消费。”冯俊表示，在整个消费构成中，住房消费占到很大比重，目前住房消费额占到社会零售商品总额的40%，也就是说在今后很长时期内，没有一种商品可以替代住房的消费能量，住房消费还会占消费很大的比重，所以需求依然存在。

此外，中央经济工作会议要求,切实落实“两个毫不动摇”，即“毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持和引导非公有制经济发展”。

在房地产领域，民营企业占比非常大。数据显示，国有房地产企业数量占1%，就业数量占1.08%。除去一些国有参股的房地产企业，纯粹的非国有经济占比会达到将近90%。

冯俊表示，从中可以看出，房地产发展主要市场主体是非国有制经济成分，国家一直在对非国有制经济进行规范引导，推动民营房企走上正确发展道路。

推动新发展模式平稳过渡需认清旧模式本质

在部署2023年房地产工作时，中央经济工作会议中强调：有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

要更好地推动房地产业向新发展模式平稳过渡，冯俊从供给端、需求端，企业形态以及土地供应上分析了旧模式存在的问题。

在供给端，第一房企盲目扩张规模，房地产地区性非常强，随着人口结构的变化，人口净流入和净流出城市需求完全不一样；其次反应在产品对消费升级的适应度上；第三，供给端的生产方式落后，整体数字化工业化推进较慢。

在需求端，冯俊认为购房人投资性动机太重，挤压刚性需求，带来供应需求短缺，导致房价上涨过快；居民住房负债过高，削弱其它方面消费的能力；居民财富构成当中，住房财富占比过高，导致财富构成稳定性和安全性降低，并拉大了贫富差距。

企业形态方面，一是企业杠杆过高；二是房企逐渐形成金融化构架，丧失基本的生产属性；三是房企依靠自己强势地位侵害上游企业和下游消费者利益。

“一些地方政府追求土地供应经济效益最大化，地方财政对房地产依赖性很高，有的甚至达到百分之七十多。”冯俊说。

房企要抓住企稳回升政策窗口期

可以看出，房地产对经济发展、人民生活，地方政府财政稳定，金融稳定性具有非常重要的作用，新模式势在必行。

结合旧模式的问题，冯俊给出了新模式的发展方案。

供给端方面，首先要改善房企的资本结构，解决负债过高问题；其次是要改善企业生产方式，通过数字化、工业化提高工程进度和住房质量；第三，改善供应结构，住房制度改革以后形成了比较单一的以售为主的市场，但随着发展，租赁住房需求是一个重要方面，新就业新移民年轻人住房问题，可以通过租赁市场解决；第四，改善企业治理模式，2021年下半年以来房企危机的产生跟企业治理有很大关系，尤其民企一言堂的现象比较普遍，所以完善内部制度至关重要。

需求方面，第一，要改善住房投资品属性，不能让投资属性成为主导；第二，改善负债率，防止住房成本挤压其他消费需求。

冯俊表示，近几个月以来，接踵而至的纾困房企政策本质上是输血型的，但也要注意不能通过加杠杆去消杠杆，也就是说政策不是按照以前的发展模式，并不是让企业沿着之前的老路走下去，发展的趋势是要调整发展模式，一定要利用好中央政策给的窗口期，调整经营模式，以期今后更好的发展。