国企发力唱主角 北京第二轮集中供地500亿收官

中国网地产  2022/06/02

延期一周后，北京第二轮集中供地在六一儿童节迎来收官。经过预挂牌、线上竞价两轮预热后，7宗地块于线下上演拉锯战。

魏各庄仍难逃流拍命运

5月31日线上公布结果中，首次增设“全龄友好社区”的丰台右安门街道亚林西地块毫无悬念的由华润置地以74.7亿元吞下。

为响应今年《政府工作报告》精神号召，北京市规划和自然资源委员会在丰台右安门街道亚林西地块、顺义薛大人庄地块、顺义新城第19街区地块以及昌平北七家平西府地块中增加“全龄友好社区”建设要求。需增建满足老年人日常需求的经营性养老服务设施（不低于500平方米不超过1000平方米），需自持且不得改变用途。

有鉴于此，南二环外、城八区的地理优势本应让该地块成为争相追捧的焦点，却因配建面积占比近五成导致利润有限令其变为独角戏。

不过，由此产生的连锁反应也随之显现，原定于6月1日参与线下竞拍的昌平北七家镇平坊地块，因华润置地的退出，意外由大悦城+中铁房地产联合体以底价23亿元竞得。

同样，以石景山为“准主场”的中海，联合石景山区国资委旗下的石泰集团以26.6亿元竞得石景山区衙门口棚户区地块。7.95万元/平方米的指导价与隔壁由融创+招商+北京城建+石泰集团联合打造的长安悦玺相比稍有优势。

此外，在丰台区王佐镇魏各庄FT00-0503-L01地块接连流拍后，即便是经历过预挂牌的洗礼并有当地村属企业汉诚重德报名托底，但作为曾备受瞩目的青龙湖板块的近邻，本轮仍难逃流拍的命运。

同样是经过预挂牌选拔的朝阳孙河乡前苇沟地块，最终或因临近金盏板块，价差小利润有限等问题使得其难以与首开+卓越+旭辉的青云上府等项目产生竞争优势无缘赛场。

民企中报名地块最多的龙湖，在首日中以24.4亿元底价摘得丰台区北宫镇东河沿两兄弟中的FT00-0202-0011地块。而另一宗FT00-0202-0003地块因无人报价流拍。

小瓦窑赶超太阳宫成黑马

参与线下竞拍的7宗地块中，太阳宫新区D区0210-029地块是各方议论的焦点。从区域位置来看，地块处于北三环与北四环之间，与地铁10号线太阳宫站相邻，人大附中朝阳分校也在其周边范围内。

天然的价格优势也是该地块广受追捧的主要原因。在竞满政府持有商品住宅产权预设份额10%后，其售价将在指导价13万/平方米的基础上打九折至11.7万/平方米，倒挂周边二手房的16万/平方米。

但在竞价开拍前，北京住建委发布《关于优化采用装配式建筑的商品房开发项目预售许可要求的通知》　(征求意见稿)，为进一步优化营商环境，鼓励装配式建筑发展，自通知发布之日起，采用装配式建筑的商品房开发项目办理预售许可时不作建设形象进度要求。

受此前该政策的反向影响，势在必得的绿城等多家房企选择退出竞价与该地块擦肩而过。

最终，经首次摇号后，大悦城+厦门国贸获得上限报价66.815亿元归属权，溢价率15%。后经竞报10%政府持有商品住宅产权份额后转入摇号方式确定竞得人为中建玖合。

太阳宫地块的临时“降温”，为小瓦窑地块添了一把柴。凭借13家竞价单位数量以及地块自身价格利润优势，小瓦窑地块成为了本轮土拍中的黑马。

最终，经首次摇号确认招商为26.45亿元上限报价人后，该地块转入竞报现房销售面积程序，溢价率15%。经二次摇号确认后电建+首钢以26.45亿元+30000平方米现房销售面积竞得该地块。

昌平平西府作为压轴由华润+葛洲坝组成的央企联合体以44.16亿元+1000平方米现房销售面积竞得。而顺义薛大人庄地块因触及竞报现房销售面积上限成为了本轮土拍中唯一的悬念。

竞价看财力 拍地靠运气

与以往不同的是，北京此轮土拍在出让条件以及出让方式上均进行了优化。为防止竞拍热度过于激烈，本轮首增2家或2家以上报价时通过摇号竞得地块归属权，避免因同时举牌耽误流程造成不良影响。

此外，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。如太阳宫地块，虽减少了因提交高标准方案所造成的时间成本，但也考验房企的运气。

在挂牌流程上采用前期以预挂牌的方式摸底市场热度后，将关注度较高的地块“转正”并进行线上竞价。竞价结束后，根据报名情况将地块分为流拍、底价成交、和线下竞价产生竞得人三种形式。

从本次参拍企业来看，依旧以国央企为主、民营为辅。其中，北京本土房企的参与热情依旧高涨，土拍老将首开独立报名10宗地块，北京建工报名11宗地块，民营房企中龙湖、懋源、润泽以及混改企业万科等均有参与。

从土拍结果来看，流拍和底价成交地块多位于配套尚不成熟的区域，亦或是周边竞品项目去化不理想的位置，又或是因为捆绑了商业用地或托幼用地等。房企仍然青睐于短平快且利润空间足够的优质项目。

同时，由于市场内部竞拍热度的进一步分化，以及竞拍规则的多项改变，去化表现不佳的板块或区域在此次土拍中受到影响，房企竞拍意向也会进一步减退。即便是在政府让利情况下，地块分化现象仍普遍存在。

结合政策环境总体来看，近期中央和地方虽政策面利好消息不断，多个城市也在地价、保证金缴纳比例、土地价款缴纳等多方面降低了土地出让门槛。但在疫情影响下，上半年销售回款进度明显不及预期，房企现金流仍然吃紧。