旧改进行时，老破小的春天来了？对太原房价影响几何?| 给利姐问答 NO.64

山西房地产门户网  2020/06/29

2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标，涉及到的居民有近700万户。跟2019年相比，今年旧改的目标增加了一倍。

后疫情时代，如何拉动内需成为了绕不开的话题，而老旧小区改造作为一项民生工程，已经成为今后城市化建设的重要组成部分，其重要性不言而喻。

旧改正在紧锣密鼓地进行中，曾经改变了三四线城市格局的棚改已如潮水般褪去，而接过接力棒的“旧改”，又会给楼市带来怎样的影响呢？位于市中心的老破小，能迎来春天吗？

太原旧改如火如荼

目前，太原市2000年以前建成的小区约有3600个，总户数约65.5万户。近年来，太原市结合旧城改造、建筑节能改造、文明城市创建等工作，逐步推进老旧小区改造工作，目前已完成单项改造或部分改造老旧小区2000余个，户数约36.7万户。

目前，太原的老旧小区改造工作已全面铺开，据悉太原老旧小区改造主要涉及四个方面：

一是基础设施更新改造，包括小区内道路、供排水、供电、供气、供热、通信、安防、消防、绿化、照明、围墙等设施更新改造；

二是服务设施建设改造，包括小区内配套养老抚幼、无障碍设施、环卫设施、便民市场、物业管理等服务设施建设改造；

三是品质提升设施改造，包括小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造、屋顶美化、补建停车位和充电桩、配置体育健身设施，有条件的居住建筑加装电梯等；

四是小区周边基础设施改造提升，与小区直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施改造提升。

改造内容顺应老百姓的需求，提升老百姓生活幸福指数。

旧改对房价的影响？

老旧小区改造变相来说也是旧城区改造，主要影响的是基建板块，前几年三四线城市的魔幻房价不会再次出现。

旧改，旧改，改来改去也只是给原有存量的房子做做手术，旧貌换新颜，并不会造成新的购房需求。反正旧房子翻新了，周边的硬件环境也有所提升，不是忍无可忍的情况下还能再住个几年，有一部分人就会暂时打消购房的念头，市场上潜在购房需求客户反而减少，这么来说是在利空房价。

尽管如此，旧改对周边新房、二手房仍会有少许影响，对购房群体而言，多了一些选择，可以起到平衡房价的作用，而在一线城市长期人流涌入的情况下，老破小具有地段优势，配套成熟，如今硬件环境再升级，房价和租金很可能都将上涨，抗跌性也会增强。

旧改破碎了拆迁梦？

从目前的情况来看，旧改之后的老破小拆迁的希望越来越小了，因为房价越来越贵，开发商们想拆掉市中心的老破小也越来越难了。

现在的“旧改”标准，基本都是留改拆，以留为主，强调的是就地改造，改造时间通常不会太长，动静也不会太大，无非是在保留建筑整体结构的同时，对房屋外墙、上下水以及水电燃气等基础设施进行维护。

据了解，老旧小区改造内容目前初步分为3大类：

一是保基本的配套设施。比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善，以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。

二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地，配建停车场、活动室、物业用房等。

三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。

说白了，就是在原先老房子的基础上动刀子，缝缝补补又三年。

结语

从现今这个规划线路来看，几乎可以预见老破小的未来，短期上扬，长期乏力。跟现在相比，提升的只是生活的便捷程度。

当然，旧改的目的本身也不是为了房价上涨。

虽说现在老破小还有一定的升值空间，但楼龄摆在那里，银行在放贷上也趋于谨慎，种种外因注定了老破小的竞争力是比不上次新房的。而次新房也会逐渐老去，成为下一波的“老破小“，历史总是在轮回的。

纵观世界绝大多数城市的发展历史，我们可以发现一条非常清晰的脉络，那就是绝大多数城市发展到了后期，原先的“中心区”会逐渐被新区取代，而中心地带逐步沦为平庸。究其原因，与其地价的高涨不无关系，而资本逐利，总是偏向更便宜的地段。

城市的经济重心，也就在这逐利中逐步发生了转移。