房贷权威解答 | 太原人必看！史上最全房贷问题大汇总！| 给利姐问答No.23

山西房地产门户网  2018/07/05

　　进入2018年以来，全国各大城市先后出台了限购政策，5月14日，太原市政府发布“限购”相关文件，一个多月时间，限购政策一直未真正落地实施。

　　对于昨日在群内炒的沸沸扬扬的“限购实施”问题，截止到给利姐发稿前，尚未得到官方的文件。但限购政策出台已经一月有余，对于许多投资客以及外地的客户来说，无疑是一道晴天霹雳。

　　但具体何时开始正式实施，实施细则如何规定，建议大家还是耐心等待政府文件的出台。

　　由于目前市场上的商品房房屋价格较高，很多购房者都会采取贷款的方式来买房。虽然贷款买房可以有效缓解购房者的压力，但对初次购房的人来说，贷款买房并不轻松，掌握正确的买房姿势十分重要。那么如何防止自己的按揭贷款被银行拒贷？银行喜欢什么样的资金流水？按揭贷款如何选择还款方式？按揭贷款什么时候提前还款？今天，给利姐就邀请到了启星公司的家庭资产管理专家来为大家一一解读。

　　按揭贷款如何防止被拒贷

　　按揭贷款基本上是我们每个家庭最先碰到的一种贷款类型，但是不是所有的按揭贷款都能顺利的批贷的，有一些贷款申请是会被银行拒绝掉的。我们把按揭贷款被拒贷的原因大致分为4类，分别是征信差、流水问题、政策风险以及选错银行。

　　影响征信的情况

　　个人征信基本上近两年不能连3累6。什么是连3呢？就是一笔还款连续3个月没有归还，累6就是近两年逾期还款累计到6次。征信里面一旦出现这任意一种情况，那么很有可能就面临着被拒贷的风险。

　　对于连3累6给大家看一张图片，大家结合下面这个图来理解。

　　信用卡忘还导致逾期如何补救

　　有一部分人，因为粗心的缘故，信用卡经常忘了还，逾期金额也不大，百八十块，也可以就是三天五天这种，但是积少成多，整体的逾期次数就开始压到了红线。这种情况比较冤枉，因为钱也不多时间也不长，都不是故意赖着不还的。那这种情况也是有办法解决的，只要选对银行，按揭批贷不是问题，例如：招商银行和平安银行，如果你的工作比较好，那这笔按揭贷款实际上是可以单笔单议的。

　　所以，我们知道其实各家银行还是有差异的，所以选银行也是个技术活。

　　刚才说是银行对于近两年的逾期要求，也就是24个月之内的。那两年外的逾期银行怎么看呢？两年之外的银行更多的是作为参考。

　　比如3年前你征信连续3月累计6次的逾期情况，但是近两年的征信比较好，那么按揭批贷就不太会受到影响，但是有可能你的按揭利率会比其他人干干净净的征信高一些，毕竟从银行角度讲，之前有过不良记录那你的违约率比其他人会高一些。

　　两年外征信差，近两年征信好可以批贷吗？

　　群里有朋友问给利姐：我两年外征信很差，比如已经连续5次逾期或者已经累计13次15次逾期了，但是近两年征信没有逾期这种是不是也能批贷呢？答案是不太确定。因为这样的一个逾期记录导致你的形象在银行系统里已经非常差了，已经属于恶意逾期。银行就会对你的还款的意愿和能力表示严重怀疑，如果想要顺利批贷款，一定要让银行认为你现在是一个资质很好的客户，你的流水好，工作单位也好，选对银行并且愿意让银行挣点钱比如在银行批贷的时候买些理财保险之类的。

　　如何保护好我们的征信

　　信用卡逾期的正确做法

　　随着社会的发展，征信体制越来越健全，所以我们应该学会如何保护好我们自己的征信。最常碰到的问题就是有的朋友因为信用卡的逾期感觉很愤怒进而销卡，这种行为是不理智的，正确的做法是还清逾期金额然后继续用2年（即24个月）为什么用24个月呢？因为咱们征信报告明细那一栏啊刚好是24个格子，所以我们如果能再正常连续用24个月刚正好能覆盖掉之前的记录，这样银行就不能看到你的这笔逾期记录，否则在原有机制不变的情况下，这笔逾期会跟着你一辈子。

　　征信查询次数及征信查询情况

　　比较主流的状态有3种，信用卡审批、贷款审批、贷后管理。其中贷后管理和个人征信查询是对贷款申请和信用卡申请没有影响的。就是个人查的不是金融机构查的这个记录也会在我们的征信里面留下来，但是还好没什么负面影响。

　　在所有的贷款品种里信用贷对征信查询次数要求是最高的，如果近期有办信用贷打算的朋友最好提前2个月不申请信用卡也不申请其他的贷款。因为特别好的信用贷，比如利率低的额度也高还款方式也灵活的信用贷会苛刻到就是最近半年征信查询的次数不能超过2次，非常苛刻。所以如果我们不小心申请了2次信用卡那这家银行可能就会说不好意思你已经有2次征信查询了我们不能给你批信用贷。

　　所以我们要对自己征信报告的查询次数都要注意。所以最好的办法就是我们查询出那种详细的征信报告，查完以后留着或者复印一个，谁想看我们的征信报告可以拿出来让他看一下，说你先不要查我的征信报告，你先看看，符合要求你再查，这样就能尽量的减少我们征信的查询次数。

　　如何能让自己的经济情况看起来更好

　　信用卡的使用额度最好控制在总授信额度的70%以下，如果超过这个成数会给银行造成一种你比较缺钱的假象，你信用卡怎么用的这么狠呢，会很担忧，然后不管是批按揭贷、信用贷、信用卡都会有影响。如果有批信用贷的计划最好把使用额度控制在60%以内，总使用额度控制在10万以下。

　　关于征信除了上边说的这些呢还有就是不要用网贷，包括那些著名的网贷，现在银行是不太认可网贷的，如果看到有网贷的记录银行就直接拒贷，信用贷款是很容易被拒贷的，甚至连抵押贷都有可能被拒贷，银行会觉得你竟然用网贷，财务状况也太差了，这是没有什么道理可讲的，因为网贷不是他们家的产品，信用卡才是他们的产品，所以他们喜欢使用信用卡的人群，不喜欢用网贷的人群。

　　流水相关知识

　　流水主要是指借记卡的流水。那大多数时候我们说的都是工资卡或者收房租的卡的资金进出的一个流水单。银行有一个比较简单粗暴的标准，就是银行认为你只能把每个月收入的一半用来还贷款。就是说如果你的月收入是1万，那银行就觉得你每个月的月供金额不能超过5千，就剩下的5千得拿来居家过日子，不能都用来还贷款。所以换做另外一个词就是入账的有效的流水得是负债的2倍。那如果已经有贷款，有按揭贷款信用贷款抵押贷款等，那银行会怎么计算流水呢？给大家举个例子。比如说有个人曾经在太原买一套房，按揭每月还1万元，信用贷每月还款2000元，信用卡负债10万，即将贷款的月供是8000元。那流水怎么算呢？为了大家理解的更直观我做了张图。

　　这张图要解释的就是信用卡的负债除以10，也就是说银行默认这些信用卡的负债需要在10个月之内还清，那每个月就是一万块钱。通过上面这个例子您就可以判断自己的贷款需要多少有效的流水才可以。

　　什么样的流水才是有效的呢？

　　比如说打卡工资、奖金、补贴、分红、租金、期权、公积金等等，这些都是。这些种类的流水只要持续半年以上，银行就会认为算数。那还有很多朋友就是每月固定时间有一笔固定金额的收入，比如房租这种，但是转账的人没有备注是什么资金，那这种银行流水是银行认为是需要持续满一年以上才能算数。

　　还有一部分朋友的收入是老板直接转账给他的，或者比如是兼职工作之类的，经常存在是个人给个人转账，那这种个人间的转账银行会有几个标准，第一是每个月的固定日期，比如每个月10号或者15号，然后遇到节假日提前或顺延，工作日最好。第二就是看这笔钱存进来以后是不是马上就转走了，马上就转走的银行就觉得你的钱进来马上就用了是多么急用钱啊就等着呢这样银行也会有担心，所以当天转走也是不行的，要等几天，然后最好也别全部转走，最好留点在卡里，这样银行就会觉得还不错。

　　还有的情况是父母转给孩子的或者夫妻之间的转账，这种都不行，银行是不认的。

　　还有如果是工资的话，有的人跟银行说这是工资，然后一看都是整数，8千，1万，也没有扣社保啥的，那银行也会觉得有问题，所以基本上工资有零有整才合理，才更容易被银行认可。

　　按揭贷款什么时候提前还款

　　我个人建议大家不要着急提前还款，因为这么低的利息你还掉以后再想申请可就非常非常困难了，所以我的建议就是开始尝试学着投资，买一点或者基金什么的，虽然投资有风险但是我们总是要慢慢的开始学习投资，当我们还完房贷以后总是会有一些富裕的资金，所以应该把这部分蠢蠢欲动想还给银行的本金用来学习投资，但是风险需要自己把控，要特别重视。但是我们也不能因为怕风险而不学习投资，毕竟我们群友都会变成富人的，富人是都要学习投资的，所以越早开始学习投资交的学费就越少。所以刚开始我们可能只有几万十几万来学习投资，然后赔的话金额也不是很大，然后等我们攒到几百万开始学习投资的时候那如果赔同样的比例的话金额是会放大很多很多倍的，所以投资应该趁早，赔钱攒经验这个事情也要趁早。

　　按揭贷款如何选择还款方式

　　按揭贷款有两种还款方式，一种是等额本息，一种等额本金。

　　这两个还款方式的区别是：等额本息每个月还款的金额是一样的。等额本金是第一个很多，然后每个月递减，一个月比一个月少。

　　如果我们不想承担太大的还款压力，那就选等额本息。相信我们所有的人都不想承担那么大的还款压力，而且结合我们前面说的提前还款的那个逻辑就就是有这个还款能力我也不想把这么便宜的贷款还掉，而是我想用这笔钱来学学投资来获取比银行按揭贷款利率更高的收益。而且本身这个也不难，现在的按揭贷款利率上浮10%才5.39,我们很容易就能获得7%8%9%甚至学习一点薅羊毛的技术能达到10%11%以上。

　　那这两种还款方式相同的是每一种还款方式，银行告诉我们的利率都是实际利率，5.39%就是5.39%，这两种还款方式银行都没有占我们的便宜。总结起来就是一句话，我们用了银行多少的本金，就还了他相应多少的利息，不存在银行占我们便宜的说法。

　　信用贷款和抵押贷款您在签贷款申请合同的时候就要问一句或者要愿意看合同的话就要翻一翻关于提前还款有没有违约金的设定，因为抵押贷款和信用贷款是可以根据个人的状况选择提前还款的，但是要算一下违约金，如果加上违约金以后变得非常不合适那就可以选择不申请这家银行或者一定要申请的话那就要算清楚到底要不要提前还款，这个时候就要算一下利率合适还是不合适，如果提前还款导致年化利率超过10%或者12%，这个利率我还是觉得稍微有点高的。

　　你还有哪些贷款疑问？

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